রিয়েল এস্টেট খাত বর্তমানে একটি কঠিন, তবে প্রয়োজনীয় পরিবর্তনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। বাজারে আবাসনের চাহিদা হারিয়ে যায়নি; বরং উচ্চ সুদহার, নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি এবং বিনিয়োগ পরিবেশে সতর্কতার কারণে সামগ্রিক বাজার কার্যক্রমে ধীরগতি এসেছে। এর প্রভাব সবচেয়ে বেশি দৃশ্যমান হয়েছে বিলাসবহুল আবাসন segment-এ। রাজধানীর গুলশান, বনানী, ধানমন্ডি এবং চট্টগ্রামের খুলশী হিলসের মতো অভিজাত এলাকায় অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে।

বর্তমান পরিস্থিতিকে আমি আবাসন চাহিদার কাঠামোগত পতন হিসেবে দেখছি না। বরং এটি তিনটি পরস্পরসম্পর্কিত বিষয়—আস্থা, অর্থায়ন এবং ব্যয়চাপ—থেকে তৈরি হওয়া একটি সংকট।

সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ অর্থায়ন

বর্তমান সময়ে রিয়েল এস্টেট খাতের সবচেয়ে তাৎক্ষণিক এবং বড় চ্যালেঞ্জ হলো অর্থায়ন। ভোক্তাদের ক্রয়ক্ষমতা উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। ২০২২ সালের শুরুতে যেখানে গৃহঋণের সুদহার প্রায় ৯ শতাংশের কাছাকাছি ছিল, ২০২৪ সালে তা বেড়ে সর্বোচ্চ প্রায় ১৭ শতাংশে পৌঁছায়। বর্তমানে সুদহার প্রায় ১৪ শতাংশের আশপাশে রয়েছে।

এ ধরনের উচ্চ সুদহারে দীর্ঘমেয়াদি ঋণ নেওয়া মধ্যবিত্ত ক্রেতাদের জন্য অত্যন্ত কঠিন হয়ে পড়েছে। ফলে আবাসন কেনার সক্ষমতা রয়েছে—এমন সম্ভাব্য ক্রেতার সংখ্যাও কার্যত কমে গেছে।

অন্যদিকে, উচ্চ সুদহার শুধু ক্রেতাদের ওপরই চাপ সৃষ্টি করছে না; এটি ডেভেলপারদের প্রকল্প অর্থায়ন, নতুন প্রকল্প গ্রহণ এবং নগদ প্রবাহ ব্যবস্থাপনাকেও কঠিন করে তুলছে। ফলে বাজারে চাহিদা থাকা সত্ত্বেও অনেক ক্রেতা ও বিনিয়োগকারী সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে পিছিয়ে যাচ্ছেন।

নির্মাণ ব্যয় বেড়েছে ৪০ শতাংশের বেশি

রিয়েল এস্টেট খাতের দ্বিতীয় বড় চাপ হলো নির্মাণ ব্যয়ের ঊর্ধ্বগতি। গত কয়েক বছরে স্টিল, সিমেন্ট, ইট, বালু ও পাথরের মতো গুরুত্বপূর্ণ নির্মাণসামগ্রীর দাম ৪০ শতাংশের বেশি বেড়েছে।

এর ফলে প্রায় সব ধরনের আবাসন প্রকল্পের নির্মাণ ব্যয় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। একই সঙ্গে ডেভেলপারদের মূল্য সমন্বয়ের সুযোগ সীমিত হয়েছে। কারণ নির্মাণ ব্যয় বাড়লেও ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতা একই হারে বাড়েনি।

ফলে একদিকে ডেভেলপারদের প্রকল্প ব্যয় বেড়েছে, অন্যদিকে ক্রেতাদের জন্য অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য আরও কঠিন হয়ে উঠেছে। এই দ্বৈত চাপ বাজারের সামগ্রিক কার্যক্রমে ধীরগতি তৈরি করেছে।

বিনিয়োগকারীদের মধ্যে অপেক্ষার প্রবণতা

তৃতীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো বাজারের প্রতি আস্থা। সাম্প্রতিক রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক পরিবর্তনের পর অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা ও বিনিয়োগকারী ‘অপেক্ষা করে পরিস্থিতি দেখার’ নীতি গ্রহণ করেছেন।

অর্থাৎ, অনেক ক্ষেত্রেই আবাসনের প্রয়োজন বা বিনিয়োগের আগ্রহ পুরোপুরি হারিয়ে যায়নি। তবে ভবিষ্যৎ অর্থনৈতিক পরিস্থিতি, সুদহার, সম্পদের মূল্য এবং সামগ্রিক বিনিয়োগ পরিবেশ সম্পর্কে স্পষ্ট ধারণা না পাওয়ায় সিদ্ধান্ত গ্রহণ বিলম্বিত হচ্ছে।

এ কারণে বাজারে প্রকৃত চাহিদা থাকা সত্ত্বেও লেনদেনের গতি কমে গেছে।

এটি চাহিদার সংকট নয়

এতসব চ্যালেঞ্জের পরও আমি এটিকে আবাসন চাহিদার সংকট হিসেবে দেখছি না। বাংলাদেশ দ্রুত নগরায়ণের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। প্রতি বছর নতুন নতুন পরিবার গড়ে উঠছে এবং গ্রাম থেকে শহরে মানুষের অভিবাসনও ধারাবাহিকভাবে বাড়ছে।

দেশের জনসংখ্যাগত পরিবর্তন, নগরায়ণ এবং নতুন পরিবারের সংখ্যা বৃদ্ধির মতো কাঠামোগত বিষয়গুলো দীর্ঘমেয়াদে আবাসনের চাহিদাকে শক্তিশালী রাখবে। ফলে বর্তমান ধীরগতি মূলত বাজারের একটি সাময়িক ও কাঠামোগত পুনর্বিন্যাসের অংশ বলেই মনে হচ্ছে।

নতুন সরকারের কাছে প্রত্যাশা

নতুন সরকারের কাছে আমাদের প্রত্যাশা বাস্তবভিত্তিক এবং দীর্ঘমেয়াদি।

প্রথম এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো আবাসন খাতের জন্য সাশ্রয়ী ও দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়নের ব্যবস্থা করা। গৃহঋণের সুদহার একটি টেকসই পর্যায়ে নামিয়ে আনা প্রয়োজন—আদর্শভাবে তা ৫ শতাংশের মধ্যে থাকা উচিত। একই সঙ্গে ঋণের মেয়াদ ২০ থেকে ৩০ বছর পর্যন্ত বাড়ানো প্রয়োজন।

বিশ্বের অধিকাংশ উন্নত ও উদীয়মান অর্থনীতিতে আবাসন খাতকে লক্ষ্যভিত্তিক দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়নের মাধ্যমে সহায়তা করা হয়। কারণ আবাসন কেবল একটি বিনিয়োগ বা সম্পদ নয়; এটি মানুষের মৌলিক প্রয়োজন এবং সামাজিক স্থিতিশীলতার অন্যতম ভিত্তি।

দীর্ঘমেয়াদি মর্টগেজ বাজার প্রয়োজন

বাংলাদেশের ব্যাংকিং ব্যবস্থা এখনো মূলত স্বল্পমেয়াদি আমানতের ওপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল। এই কাঠামোগত সীমাবদ্ধতার কারণে দেশে একটি শক্তিশালী দীর্ঘমেয়াদি মর্টগেজ বাজার গড়ে ওঠেনি।

বিশ্বব্যাপী গৃহঋণকে তুলনামূলক নিরাপদ ও সম্পদ-সমর্থিত বিনিয়োগ হিসেবে বিবেচনা করা হয় এবং সাধারণত এর খেলাপির ঝুঁকিও তুলনামূলক কম। তাই বাংলাদেশে একটি বিশেষায়িত আবাসন অর্থায়ন কাঠামো, পুনঃঅর্থায়ন ব্যবস্থা অথবা একটি পৃথক ও কার্যকর মর্টগেজ বাজার গড়ে তোলা জরুরি।

এ ধরনের ব্যবস্থা তৈরি হলে দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়নের সংকট কমবে এবং মধ্যবিত্ত ও নিম্ন-মধ্যবিত্ত ক্রেতাদের জন্য নিজস্ব বাড়ি কেনার সুযোগ বাড়তে পারে।

লেনদেন ব্যয় কমানো জরুরি

দ্বিতীয় গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো আবাসন ও জমির লেনদেন ব্যয় যৌক্তিক পর্যায়ে নামিয়ে আনা। অ্যাপার্টমেন্ট ও জমির নিবন্ধন ফি, স্ট্যাম্প ডিউটি এবং সংশ্লিষ্ট অন্যান্য চার্জ কমানো প্রয়োজন।

লেনদেন ব্যয় কমানো হলে বাজারে ক্রয়-বিক্রয় বাড়তে পারে। এর ফলে সামগ্রিক বাজার কার্যক্রম বৃদ্ধি পাবে এবং দীর্ঘমেয়াদে করদাতার সংখ্যা ও করের আওতা বাড়ানোর সুযোগ তৈরি হবে। অর্থাৎ, লেনদেন ব্যয় কমানোকে শুধু সরকারের রাজস্ব কমার বিষয় হিসেবে দেখা উচিত নয়; বরং এটি অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড সম্প্রসারণের একটি মাধ্যম হিসেবেও বিবেচনা করা প্রয়োজন।

রিয়েল এস্টেট খাতকে কেবল কর আদায়ের উৎস হিসেবে না দেখে বৃহত্তর অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির অনুঘটক হিসেবে বিবেচনা করা জরুরি।

রাষ্ট্রীয় অব্যবহৃত জমিতে সাশ্রয়ী আবাসন

তৃতীয়ত, অব্যবহৃত বা উৎপাদনশীল কাজে ব্যবহৃত হচ্ছে না—এমন সরকারি জমিকে পরিকল্পিত আবাসন উন্নয়নের আওতায় আনার যথেষ্ট সুযোগ রয়েছে।

অভিজ্ঞ ডেভেলপারদের সঙ্গে কাঠামোবদ্ধ নীতি এবং সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্বের (PPP) মাধ্যমে এসব জমিতে মধ্যবিত্ত ও নিম্নআয়ের মানুষের জন্য সাশ্রয়ী আবাসন প্রকল্প তৈরি করা যেতে পারে।

বর্তমানে একটি আবাসন প্রকল্পের মোট ব্যয়ের বড় অংশই জমি অধিগ্রহণে চলে যায়। সরকার যদি জমি সরবরাহ করে, তাহলে ডেভেলপাররা তুলনামূলক কম দামে মানসম্মত আবাসন নির্মাণ করতে পারবেন।

এ ধরনের উদ্যোগ শুধু মানুষের মৌলিক আবাসন চাহিদা পূরণ করবে না; বরং পরিকল্পিত নগরায়ণ, কর্মসংস্থান সৃষ্টি এবং অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড সম্প্রসারণেও ভূমিকা রাখবে।

বিশ্বের বিভিন্ন দেশে সরকারি-বেসরকারি অংশীদারত্বের মাধ্যমে এ ধরনের সাশ্রয়ী আবাসন মডেল সফলভাবে বাস্তবায়িত হয়েছে। বাংলাদেশও প্রয়োজন অনুযায়ী এ ধরনের মডেল গ্রহণ করতে পারে।

প্রয়োজন জাতীয় আবাসন নীতি

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, দেশের জন্য একটি পূর্ণাঙ্গ জাতীয় আবাসন নীতি প্রণয়ন করা প্রয়োজন। এই নীতিতে খাতটির জন্য দীর্ঘমেয়াদি রোডম্যাপ থাকতে হবে।

এর মূল লক্ষ্য হওয়া উচিত—‘সবার জন্য আবাসন’।

আবাসনকে শুধু অর্থনৈতিক লক্ষ্য হিসেবে দেখলে চলবে না। একটি নিরাপদ ও স্থায়ী আবাসন মানুষের মর্যাদা, সামাজিক নিরাপত্তা এবং অন্তর্ভুক্তিমূলক রাষ্ট্র গঠনের অন্যতম ভিত্তি।

নির্মাণ খাতে অঘোষিত অর্থ বিনিয়োগ

নির্মাণ খাতে অঘোষিত অর্থ বিনিয়োগের বিষয়ে বলা যায়, অব্যবহৃত অর্থকে যদি উৎপাদনশীল বিনিয়োগে আনার কোনো কার্যকর ব্যবস্থা তৈরি করা যায়, তাহলে তা অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডে গতি আনতে পারে। তবে এ ধরনের উদ্যোগের ক্ষেত্রে নীতি কাঠামো ও প্রয়োজনীয় সুরক্ষা ব্যবস্থা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।

সাম্প্রতিক বাজেটে দলিলমূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনমূল্যের মধ্যকার পার্থক্য ঘোষণা করার যে সুযোগ রাখা হয়েছে, তা কিছু অপ্রদর্শিত অর্থকে আনুষ্ঠানিক বিনিয়োগ ব্যবস্থায় আনার ক্ষেত্রে সহায়ক হতে পারে। অতীতেও এ ধরনের কিছু পদক্ষেপ উল্লেখযোগ্য বিনিয়োগ আকর্ষণ এবং অতিরিক্ত রাজস্ব আহরণে ভূমিকা রেখেছে।

তবে এখানে দুটি বিষয় বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।

প্রথমত, সামগ্রিক করব্যবস্থা বিনিয়োগবান্ধব হতে হবে। অতিরিক্ত করের চাপ থাকলে এ ধরনের উদ্যোগের কাঙ্ক্ষিত সুফল বাধাগ্রস্ত হতে পারে।

দ্বিতীয়ত, এ ধরনের ব্যবস্থা দীর্ঘমেয়াদি নীতি না হয়ে অন্তর্বর্তীকালীন ব্যবস্থা হিসেবে বিবেচিত হওয়া উচিত। দীর্ঘমেয়াদে লক্ষ্য থাকতে হবে একটি সম্পূর্ণ স্বচ্ছ, নিয়ম মেনে পরিচালিত এবং জবাবদিহিমূলক বিনিয়োগ পরিবেশ তৈরি করা।

CPDL-এর বর্তমান কার্যক্রম ও ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা

CPDL-এর বর্তমান কার্যক্রম ও ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা শুধু ভবন নির্মাণের মধ্যে সীমাবদ্ধ নয়। আমরা জীবনযাপন, কমিউনিটি এবং দীর্ঘমেয়াদি মূল্য সৃষ্টিকে কেন্দ্র করে একটি সমন্বিত রিয়েল এস্টেট ইকোসিস্টেম গড়ে তোলার দিকে এগোচ্ছি।

ঢাকা ও চট্টগ্রামে আমাদের আবাসিক ও মিশ্র-ব্যবহারের প্রকল্পগুলো নির্ধারিত সময়সূচি অনুযায়ী এগিয়ে যাচ্ছে। বর্তমানে প্রায় ৫০টি প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে।

বাজারের কঠিন পরিস্থিতির মধ্যেও আমরা প্রকল্প হস্তান্তরের সময়সীমা এবং নির্মাণের মান বজায় রাখার বিষয়ে প্রতিশ্রুতিবদ্ধ। কারণ দীর্ঘমেয়াদে একটি রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠানের সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সম্পদ হলো গ্রাহকের আস্থা।

ভবিষ্যতে আমরা প্রচলিত অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় মডেলের বাইরে গিয়ে আয়-উৎপাদনকারী এবং বিনিয়োগ-সংযুক্ত কাঠামোর দিকে এগোচ্ছি। এর মাধ্যমে গ্রাহকরা শুধু একটি সম্পত্তির মালিক হওয়ার সুযোগই পাবেন না; বরং বৃহত্তর মূল্য সৃষ্টির প্রক্রিয়াতেও অংশ নিতে পারবেন।

একই সঙ্গে আমরা প্রপার্টি ম্যানেজমেন্ট, সেবার মান, ডিজিটাল রূপান্তর এবং পরিচালন দক্ষতা বৃদ্ধিতে উল্লেখযোগ্য বিনিয়োগ করছি।

চট্টগ্রামে ‘Mall of Chattogram’

আমাদের অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ আসন্ন প্রকল্প হলো ‘Mall of Chattogram’। এটি একটি বৃহৎ আকারের ডেস্টিনেশন মল হিসেবে পরিকল্পনা করা হয়েছে, যা চট্টগ্রাম শহরের খুচরা বাণিজ্য, পারিবারিক বিনোদন এবং আধুনিক নগরজীবনের অভিজ্ঞতায় নতুন মাত্রা যোগ করবে।

এর পাশাপাশি ‘Galleria – Your Second Home’-এর মতো উদ্যোগের মাধ্যমে আমরা হসপিটালিটি ও সার্ভিসড লিভিং খাতেও সম্প্রসারিত হচ্ছি। এটি আমাদের রিয়েল এস্টেট ইকোসিস্টেমের একটি স্বাভাবিক সম্প্রসারণ।

ভবিষ্যতের রিয়েল এস্টেট হবে আরও সবুজ ও প্রযুক্তিনির্ভর

রিয়েল এস্টেটের ভবিষ্যৎ হবে আরও পরিবেশবান্ধব, প্রযুক্তিনির্ভর এবং কমিউনিটিকেন্দ্রিক। এ কারণে আমরা সৌরবিদ্যুৎ সংযুক্তকরণ, স্মার্ট বিল্ডিং সিস্টেম, জ্বালানি-সাশ্রয়ী নকশা এবং উন্নতমানের প্রপার্টি সার্ভিসকে অগ্রাধিকার দিচ্ছি।

আধুনিক আবাসন শুধু একটি ভবন নয়; এটি মানুষের জীবনযাপন, নিরাপত্তা, পরিবেশ এবং সামাজিক যোগাযোগের সঙ্গে সরাসরি যুক্ত একটি পূর্ণাঙ্গ ব্যবস্থা। তাই ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলোতে নির্মাণের পাশাপাশি জীবনযাত্রার মান উন্নয়নের বিষয়টিও সমান গুরুত্ব পাবে।

সংকট থেকেই পুনর্গঠনের সুযোগ

সবশেষে বলা যায়, প্রতিটি সংকটের মধ্যেই নতুন করে নিজেদের গড়ে তোলার সুযোগ থাকে। বর্তমান বাজারের ধীরগতিকে শুধু মন্দা হিসেবে দেখার পরিবর্তে আমরা এটিকে রিয়েল এস্টেট খাতের একটি কাঠামোগত পুনর্বিন্যাসের সময় হিসেবে দেখছি।

সঠিক নীতিগত সহায়তা, ভোক্তাদের আস্থার পুনরুদ্ধার, প্রযুক্তির ব্যাপক ব্যবহার এবং দীর্ঘমেয়াদি পরিকল্পনা নিশ্চিত করা গেলে বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট খাত আরও শক্তিশালী, স্থিতিশীল ও সহনশীল অবস্থানে পৌঁছাতে পারে।

CPDL সেই ভবিষ্যতের জন্য প্রস্তুতি নিচ্ছে। লক্ষ্য শুধু ভবন নির্মাণ নয়; বরং আগামী প্রজন্মের জন্য উন্নত জীবনযাপন, টেকসই কমিউনিটি এবং দীর্ঘমেয়াদি মূল্য সৃষ্টিতে ভূমিকা রাখা।